相続したが使うあてのない不動産
相続した不動産を今後使用する予定がなかったり貸しだす予定がない場合、持っているだけでは固定資産税や都市計画税、維持費がかかってしまうので売却するというのも一つの手段です。
ただ、不動産を売却するのにも税金がかかってしまうのを忘れてはいけません。
そこで、不動産売却にはどんな税金がかかるのか、そして節税するための手段はないのかを整理したいと思います。
不動産を売却するとかかる税金
家や土地を売ると税金や諸経費等がかかります。
税金については
「印紙税」
「譲渡所得税」
「復興特別所得税」
「登録免許税」
諸経費については、
「不動産仲介手数料」
「更地にする場合の取り壊し費用」
等があります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に印紙を貼って納める税金のことです。
印紙税は1万円以下の取引には発生しません。
しかし、土地や家の取引で1万円以下というのはほぼありえないと思いますので、基本的に全ての取引にかかってくる税金だと思って間違いありません。
取引する不動産の売却額によって印紙税は異なるので確認しておきましょう。
| 売却金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益（売却益）にかかる税金です。
基本的には所得税と住民税のことであり、平成25年～令和19年までは復興特別所得税が別途かかることになります。
（※復興特別所得税：各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する）
売却益とは、単に売却して得た利益ではなく、「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引きした利益のこと。
取得費とは、その不動産の購入価格と購入時にかかった仲介手数料や印紙代などの合計のこと。
譲渡費用とは、売却にかかった費用や仲介手数料、印紙代なのどの諸経費のこと。
売却益（譲渡所得）に税率をかけて算出するのが譲渡所得税です。
つまり、売却益がマイナス（売却価格 ＜ 取得費＋譲渡費用）の場合、譲渡所得税はかからないことになります。
なお、購入時の価格が分からないときは、売却価格の5%を取得費として計算することになります。
譲渡所得税の税率は不動産の保有期間で変わります。
譲渡所得税の税率は、自身がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が、5年を超えるのか5年以下なのかで変わります。
「長期譲渡所得」（保有期間5年超）の方が税率は低く、「短期譲渡所得」（保有期間5年以下）であればおよそ税率は2倍になります。
なお、相続した不動産を売却した場合は、相続した人ではなく相続を受けた被相続人が不動産を取得した日からが保有期間となります。
また、相続した不動産の取得費については、被相続人の取得費を受け継ぐことになります。
譲渡所得税の長短区分については確認しておくことをおススメします。
| 譲渡所得の長短区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （保有期間5年超） | 15.315% | 5% |
| 短期譲渡所得 （保有期間5年以下） | 30.63% | 9% |
登録免許税
不動産をローンを組んで購入すると抵当権というものが付きます。
抵当権とは、ローンの支払いが滞った際にその土地が競売にかけられることを担保するものです。
抵当権は売却するときに抹消しなければ買い主に引き継がれてしまうことになります。
ですので、売却時に抹消するのが通常です。
その際にかかるのが登録免許税です。
登録免許税は、不動産一つにつき千円程度なのでそこまで気にすることもありません。
売却時にかかる税金を安くする特例は？
取得費加算の特例
相続した不動産であれば、相続税申告期限の3年10カ月以内に売却することで相続税を取得費にプラスして売却価格から引くことができるもの。
これによって売却益が減るので譲渡所得税が安くなります。
取得費加算の特例における条件
下記の条件が必要になります。
１、相続を開始してから3年10カ月以内に売却していること
２、相続によって財産を取得したものが売却したこと
３、その財産を取得したものが相続税を支払っていること
この条件をクリアできれいれば、譲渡所得税を節税することができます。
相続をして使う予定のない不動産があるのであれば、できるだけ早く売却したほうがお得ということですね。
住んでいる不動産を売却したときに使える控除
通称「3000万円特別控除」。
住んでいる不動産を売却したときにでた売却益について、3000万円まで控除できる特例です。
つまり、売却して残った利益が3000万円までであれば実質課税額はゼロになります。
この特例は、「居住している家や土地」が対象になり、さらに控除を受けるためにいくつかの条件が必要になってくるので、税理士や税務署など専門家のサポート受けることおススメします。
また、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用が不可なので気を付けておいてください。
不動産売却益が出たときは必ず確定申告をする
譲渡所得（売却益）が出たときには確定申告を必ず行う必要があります。
これは給与とは別に行う必要があるため、必ず個人で売却の翌年3月15日の確定申告の期日まで行って所得税を納めてください。
また、3000万円特別控除が適用になる場合も、確定申告をして控除を受けることになります。
住民税は確定申告後にくる納付書にて納めることになります。
確定申告は税務署に行って行うことができますが、今はインターネット上でも手続きができますので「e-Tax」など調べてみるもいいでしょう。
困ったときは不動産業者を頼る
初めて不動産を売買するのは素人にとっては何もかもが分かりません。
実際、このサイトの内容も一度読んだだけではなかなか理解することは難しいかもしれません。
そういうときに頼れるのが売買をサポートし仲介してくれる不動産業者です。
その道のプロに依頼し一からサポートを受けることで、トラブルを未然に防ぐこともできますし余計なストレスを感じることもないと思います。
不動産業者を探すなら査定サイトを使う
まずは自身の不動産の価格や業者探しのために査定サイトを使うことをおススメします。
信頼のおける査定サイトであれば、必要事項を入力するだけであとは勝手に業者を探してくれます。
ぜひ使ってみてください。
